マイホームといえば一昔前は新築住宅を建てるものでした。
しかし、今、中古住宅を購入して、自分好みにリフォームする人たちが増えてきているのです。
内装や間取りは新築同様でも、費用面では安く抑えられるメリットがあります。
しかし、中古住宅を買ってもトラブルになるケースは後を絶ちません。
買ってはいけない中古住宅ってどんなものなのかな。
買ってはいけない中古住宅はどうやって見分けたらいいの？
新築に比べ費用を抑えられるとはいえ一生に何度も買うことはできない高額の中古住宅で、買ってはいけない中古住宅をまとめました。
あなたのマイホームプランの参考にぜひお読みください。
買ってはいけない中古住宅とは
買ってはいけない中古住宅とはどのようなものなのでしょうか。
中古住宅を購入した後、様々なトラブルが発覚してしまうケースは少なくありません。
買ってはいけない中古住宅を買ってしまった失敗例には次のようなものがあります。
築20年の中古住宅を購入した兵庫県のAさん。
入居後、2年もたたず室内にカビが生えてきたのです。
サッシ周辺の結露でカビというのは起こりやすいことですが、Aさん宅ではなんと壁の内部からカビが生えていたのです。
壁紙の隙間や、壁紙の中央部分から黒いカビが見えています。
このカビの原因は防水紙の施工不良。雨が室内に入り込むようになっていたためおきたものでした。
この施工不良は家全体で起こっていたので、壁を剥ぐといたるところにカビが生えている状況でした。
修理費用は膨大で結局新築並みの金額がかかることになったのです。
このような失敗にならないよう、買ってはいけない中古住宅の特徴をおさえ、購入する前にしっかり物件をチェックしましょう。
買ってはいけない中古住宅はこんな土地
買ってはいけない中古住宅を見極めるポイントは、土地、建物両方にあります。
まずは土地について、買ってはいけない中古住宅のポイントをおさえていきましょう。
- 境界トラブル
- 接道義務
- 災害リスク
- 近隣に空き家が多い
それぞれご説明します。
境界トラブル
家と家の敷地境界があいまいなまま中古住宅が売りに出されているケースは意外にあります。
近所だからと我慢していたトラブルが、中古住宅売買を契機に問題が噴出なんていうことも少なくないのです。
登記記録に敷地面積が書かれていますが、実は登記された面積と実際の面積が違っていることはよくあるケースです。
しかも、土地や一戸建ての売買では必ずしも測量を実施する訳ではありません。
購入後いきなり隣家とトラブルになるのは避けたいですよね。
中古住宅を購入する際は、敷地境界の確認を売買契約前に済ませるようにしましょう。
接道義務
接道義務とは、建物を建てる場合、原則幅員4m（特定行政庁が幅員6m以上と定める区域は6m以上）の道路に、2m以上接しなければならないということです。
接道義務は、消防車や救急車などの緊急車両が入れるようにするために、1950年（昭和25年）に定められました。
中古住宅の場合、この基準ができる前に建てられた家には2mの接道どころか道路に接していない住宅もあります。
このような土地は中古住宅に住むときはまだいいのですが、いざ建て替えようと思った時に建築許可が下りない土地になります。
接道義務は要チェックです。
災害リスク
地震や土砂災害、津波など、災害リスクもよく考えなくてはいけません。
災害リスクを調べるには自治体が示すハザードマップをよく確認して中古住宅を選ぶようにしましょう。
注意すべき災害リスクには
- 浸水想定地域
- 土砂災害警戒区域
- 津波浸水想定区域
があります。
自治体の示すハザードマップはかなり正確なので、事前によく確認しましょう。
近隣に空き家が多い
中古住宅が売りに出されている地域は、近隣の空き家も少なくないケースもあります。
空き家が売りに出されて購入する方がいればいいのですが、空き家のまま放置する場合様々なトラブルのもとになります。
空き家の庭の木が大きくなり隣まで枝を伸ばしたり、雑草だらけになったり、野良猫の住処になったり。
また、犯罪者が身を隠すのに利用したり、放火の標的になるなども想定されます。
周辺の空き家が多いようならトラブルのもとです。買ってはいけない中古住宅といえるでしょう。
買ってはいけない中古住宅はこんな建物
買ってはいけない中古住宅の建物を見極めるポイントはこちらです。
- 傾いている
- 雨漏りやシロアリ
- 建築基準法違反
- 耐震に不安
それぞれについて解説していきます。
傾いている
家には部屋によって必要な傾きもあり、完全に水平な家というのはなかなかありませんが、あまりにひどい傾きだと健康被害も想定されます。
自律神経などに影響が出るといわれる角度は3度といわれています。建物の傾きは、基礎工事の不良や地盤が弱いことが原因でおきることがほとんど。
傾きは中古住宅を見に行った時に確認しやすいポイント。
建具の開け閉めや、水平器を当てるなどで簡単にチェックできます。買ってはいけない中古住宅かどうかしっかり確認しましょう。
雨漏りやシロアリ
木造住宅の場合、雨漏りは致命的な劣化につながるトラブルです。
そして、建物の雨漏りの原因も多種多様。屋根、ベランダなど様々な場所から雨漏りすることがあります。
水道などからの水漏れもトラブルの元です。
シロアリも定期的な防除を怠れば被害にあっている可能性があります。
屋根裏や床下を確認する、柱を触る、天井にシミがないか確認するなどして買ってはいけない中古住宅かどうかチェックしましょう。
建築基準法違反
建築基準法は何度も改正されてきたため、中古の一戸建てが建てられた当時は問題なくても、現在の基準では違法になっているものも少なくありません。
建築基準法に違反している状態でも、中古住宅の売買は可能です。先に説明した接道義務もそうですし、他にも気を付ける点があります。
- 接道義務（2m以上道路と接しなければならない）
- 建蔽率や容積率違反（土地に対する建物の容積・面積の基準）
- セットバック（接している道路が4mを確保できるよう敷地を後退しなければならない）
建築基準法は建て替えや大規模なリフォームする時の建築確認申請時に違反かどうかが問われます。
そう、今ある住宅に住んだり、簡単に水回りをリフォームしたり、住宅を売買するのは問題ないのです。
そのため、買おうとしている中古住宅が建築基準法に違反していたら、いざ大規模なリフォームしようとすれば許可が下りないなどのトラブルがあるのです。
また、建築基準に達していない住宅は銀行の住宅ローンがおりません。
違法建築であることは売買の時に買主へ告知義務があるため、しっかり確認しておきましょう。
耐震に不安
建物への耐震基準は1924年から導入され、1950年、1981年と2000年に大きく改正されました。
1950年の基準では震度5程度までは耐えるとされる基準でしたが、1981年には震度6強～7に達する程度の大規模の地震でも倒壊しない基準になりました。
2000年基準では、さらに耐震基準が強化され、接合部の金具の強化、耐力壁の配置などでより地震に強い家になっています。
そのため、2000年以降に建てられた中古住宅なら耐震は比較的安心できると思われます。
また、1981年以降に建てられたものなら、一応震度7に耐えられるといわれています。ですが、この基準で建てられた家でも阪神淡路大震災では多数の倒壊がおきたことから注意が必要です。
しかし、1981年以前の基準で建てられた中古住宅は筋交いも少なく、地震に耐える金具もほとんどない状況であると思われます。
熊本地震では1981年以前の基準の建物は214棟倒壊が確認され、1981年以降の耐震基準では76棟、2000年基準では7棟になっています。
2000年以降の建物は安心とはいえ倒壊している現状、買ってはいけない中古住宅かどうか、購入の際は耐震診断で安全性を確認することは大切といえます。
まとめ
- 買ってはいけない中古住宅は土地、建物両方にポイントがある
- （土地）境界トラブルがある
- （土地）接道義務違反
- （土地）災害リスクがある
- （土地）近隣に空き家が多い
- （建物）傾いている
- （建物）雨漏りやシロアリ被害
- （建物）建築基準法違反
- （建物）耐震に不安
今、内装や間取りは新築同様に、費用面では安く抑えられる中古住宅を購入して、自分好みにリフォームするマイホームが人気です。
しかし、中古住宅を買ってもトラブルになるケースは後を絶ちません。
費用を抑えられるとはいえ一生に何度も買うことはできない高額の中古住宅で、買ってはいけない中古住宅はこのようなものです。
買ってはいけない中古住宅に気を付けて、あなたの理想のマイホームを手に入れてください。
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